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Les bobos américains délaissent les banlieues pour les villes

Hier, les Américains désertaient les centres-villes pour se réfugier dans les suburbs, ces banlieues résidentielles tentaculaires. Ils reviennent désormais s’installer dans les métropoles, abandonnant derrière euxdes quartiers sur le déclin.
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C’est une bien étrange époque que vivent les banlieues résidentielles américaines. A mesure que les maisons se vident, des pelouses autrefois soigneusement entretenues sont livrées aux mauvaises herbes, et les signes de désordres physiques et sociaux se multiplient comme le chiendent.
Le lotissement de Windy Ridge, situé à 13 kilomètres au nord-ouest de Charlotte, la plus grande ville de Caroline du Nord, a été récemment construit afin de faciliter l’accession à la propriété. Mais, à la fin de l’année dernière, 81 de ses 132 petites maisons ont été saisies. Depuis, des vandales ont défoncé à coups de pied les portes des maisons vides et arraché les fils électriques de cuivre. Des toxicomanes et des SDF y ont parfois élu domicile. En décembre, une balle perdue est venue se loger dans la chambre de Laurie Talbot après avoir traversé celle de son fils. Cette mère de famille, qui a quitté New York en 2005 pour s’installer à Windy Ridge, a déclaré au journal local, le Charlotte Observer : « Je pensais avoir acheté une maison dans un coin tranquille. Même dans mes pires cauchemars, je n’aurais jamais imaginé ça. »
Dans le quartier Franklin Reserve de la ville d’Elk Grove, au sud de Sacramento, en Californie, les pavillons sont plus cossus que ceux de Windy Ridge, mais le phénomène est identique. A l’apogée du boom de l’immobilier, 10 000 maisons sont sorties de terre dans ce quartier en l’espace de seulement quatre ans. Aujourd’hui, beaucoup sont vides ; d’autres sont occupées par des locataires douteux. Graffitis, vitres brisées et autres signes de décrépitude se multiplient. Susan McDonald, qui travaille comme cadre dans une banque et préside l’association des habitants du quartier, confie : « Des gangs s’installent ici. Les choses ont bien changé ces dernières années. »
Au cours du premier semestre 2007, dans la banlieue de Lee County, en Floride, où une maison sur quatre est vide, les cambriolages ont fait un bond de 35 % et les vols avec violence ont connu un accroissement de 58 %. A Charlotte, des associations locales ont commencé à entretenir les pelouses attenantes aux maisons vides afin de préserver un semblant de stabilité. La police, quant à elle, a dressé une carte des propriétés saisies, dans le but de localiser les foyers de criminalité potentiels.
Le déclin de quartiers comme Windy Ridge et Franklin Reserve est généralement attribué à la crise des subprimes [crédits hypothécaires à risques], qui a entraîné une vague de saisies immobilières. Cette crise a de fait catalysé ou intensifié les problèmes sociaux de nombreux quartiers. Mais la sombre histoire des pavillons vides et de la décrépitude des banlieues n’a pas vu le jour avec la crise des subprimes, et elle ne prendra pas fin avec elle. Le marché immobilier américain est en proie à un bouleversement structurel : les Américains ne conçoivent plus leur manière de vivre et de travailler comme auparavant. Le déclin actuel est dû à cette mutation majeure, qui entraîne la redistribution vers les quartiers périphériques d’une partie des pires maux dont souffraient jusqu’ici les villes.
Arthur C. Nelson, directeur du Metropolitan Institute de l’université Virginia Tech, étudie attentivement les tendances dans les domaines de la démographie, de la construction, des prix immobiliers et des préférences des consommateurs aux Etats-Unis. En 2006, il a modélisé la demande à venir en différents types d’habitations. Le résultat laisse pantois : d’ici à 2025, les Etats-Unis auront sur les bras un surplus probable de 22 millions de maisons dotées d’un grand terrain (à partir de 700 mètres carrés environ), ce qui correspond approximativement à 40 % des maisons de ce type existant actuellement.
Cela fait soixante ans que les Américains affluent vers les banlieues résidentielles, délaissant les villes et transformant le paysage. Mais, aujourd’hui, on assiste à un retour du balancier : ils reviennent vivre en ville, et de multiples indices laissent penser que la tendance sera durable. De fait, une multitude de banlieues peu denses et de lotissements de « McMansions » [les « maisons McDo », ainsi baptisées en raison de leur goût douteux et de la masse d’unités produites] deviendront peut-être ce que les centres-villes étaient dans les années 1960 et 1970 – un cocktail de pauvreté, de crime et de délabrement.
Le rêve de la banlieue américaine est né entre 1939 et 1940, lors de l’Exposition universelle de New York. Futurama, la manifestation de loin la plus populaire de l’Exposition, a sans doute été visitée par 10 % de la population américaine. En son cœur, un modèle réduit occupant la surface d’un terrain de football montrait à quoi ressembleraient les villes américaines des années 1960 : des voitures de la taille d’une boîte d’allumettes sillonnaient de vastes autoroutes. Fini les logements surpeuplés, les Américains des années 1960 vivraient dans des maisons individuelles avec jardin et garage. L’Exposition n’impressionnerait guère aujourd’hui, mais, à l’époque, elle en a fait rêver plus d’un. L’écrivain et journaliste E. B. White écrivit alors dans la revue Harper’s : « Futurama m’a mis dans le même genre d’état second que la cathédrale St. John the Divine [à New York]… Je ne voulais plus sortir de ce rêve. »
La transformation des banlieues résidentielles a commencé en 1946 – après le retour des GI à la fin de la Seconde Guerre mondiale -, pour atteindre son apogée près d’un demi-siècle plus tard : la population, puis les boutiques et enfin les emplois ont tourné le dos aux villes pour investir des lotissements, des centres commerciaux et des parcs de bureaux flambant neufs. Lorsque les familles ont commencé à fuir les villes, elles ont laissé derrière elles des quartiers pauvres, une architecture décrépite et une criminalité en plein boom. La concurrence des centres commerciaux périphériques, mais aussi les émeutes des années 1960 [des villes comme Baltimore, Washington, Newark, Watts ont été au centre de violentes émeutes raciales] ont porté un coup supplémentaire à la vitalité des centres-villes et de leurs commerces. Aussi, vers la fin des années 1970, ceux qui voulaient vivre loin de l’insécurité et à proximité de bonnes écoles pour leurs enfants n’avaient guère d’autre choix que d’habiter en banlieue. Sorti en 1981, le film Escape from New York [de John Carpenter, distribué en France sous le titre New York 1997], avec l’acteur Kurt Russell, dressait le tableau d’un avenir qui faisait froid dans le dos : abandonné par sa population, Manhattan y était transformé en pénitencier dont les occupants étaient livrés à eux-mêmes.
Les villes ont progressé à pas de géant depuis le début des années 1980. A peine neuf ans après que Kurt Russell eut échappé de justesse au naufrage de New York, la série télévisée Seinfeld (suivie de Friends, puis de Sex and the City) s’est mise à vanter les charmes de la ville aux générations X et Y [respectivement nées entre 1965 et 1975, et entre 1975 et 1990]. Entre-temps, bon nombre d’Américains ont dû se rendre à la réalité des banlieues : avec leur tendance à s’étendre à l’infini, celles-ci peuvent se révéler véritablement effroyables. De sorte que, de nos jours, lorsque Hollywood cherche un décor où camper l’inhumanité, le désespoir ou la déchéance morale, c’est souvent vers les banlieues que son regard se tourne : il suffit pour s’en convaincre de regarder les récentes séries télévisées Les Soprano et Desperate Housewives.
Ces dix dernières années, tandis que les villes ont recommencé à attirer une population aisée, les banlieues résidentielles ont poursuivi leur croissance à tombeau ouvert. La périphérie d’Atlanta atteint aujourd’hui presque Chattanooga [à quelque 190 kilomètres de là] ; les villes de Fort Worth et de Dallas [à l’origine distantes de 50 kilomètres] ne font plus qu’une ; et Los Angeles a déployé un de ses tentacules au-delà des monts San Gabriel, jusque dans le désert Mojave. Certains experts croient que les banlieues poursuivront indéfiniment leur expansion. Mais les préférences des Américains d’aujourd’hui en matière d’habitat et de culture sont diamétralement opposées à celles des années 1940. De nos jours, la plupart des Américains vivent dans des maisons individuelles isolées, à l’écart des espaces de travail, de shopping et de loisir. Mais c’est la vie en ville qu’ils imaginent faite d’excitation, de liberté et de diversité. Alors, comme dans les années 1940, le marché immobilier réagit.
La demande en logements urbains se reflète dans l’évolution des prix immobiliers. Il y a vingt ans, dans la plupart des grandes villes, les logements se vendaient à des prix défiant toute concurrence. Aujourd’hui, on se les arrache à prix d’or. Le prix du mètre carré pour un logement en ville excède de 40 % à 200 % celui d’un logement situé dans une banlieue résidentielle traditionnelle, et ce dans des villes aussi différentes que New York, Portland, Seattle et Washington.
Et les prix ont grimpé non seulement dans les centres-villes, mais également dans les communes périphériques qui possèdent des centres (résidentiels et commerciaux) praticables à pied, comme dans le comté de Westchester, au nord de la ville de New York, ou dans les périphéries de Detroit ou de Seattle. Aux quatre coins des Etats-Unis, les gens sont séduits par la vie dans ces quartiers urbains, plus pratiques et mieux adaptés aux piétons.
Les constructeurs et les promoteurs immobiliers, qui ne sont pas sans remarquer ces juteuses différences de prix, travaillent à satisfaire la demande de logements urbains. Nombre de grandes agglomérations voient surgir çà et là de nouveaux complexes de logements. Et, depuis quelques années, les communes périphériques bâties aux XIXe et XXe siècles autour d’un petit réseau de rues centrales regagnent la faveur des Américains. Maisons et immeubles neufs y poussent comme des champignons et, à deux pas du centre, les anciennes bâtisses dotées d’un petit bout de terrain se font rénover par dizaines.

Il ne se construit plus aujourd’hui de grands centres commerciaux

Les immenses banlieues tentaculaires perdent de leur attrait à mesure que la densité des constructions y augmente, tandis que les centres urbains – en particulier ceux qui sont bien desservis par les réseaux de transport – sont d’autant plus attrayants qu’ils s’emplissent et se construisent. Les trottoirs largement fréquentés présentent le double avantage d’être sûrs et vivants, et un quartier densément peuplé peut faire vivre da­vantage de boutiques, de restaurants et de galeries d’art.
Mais les promoteurs immobiliers cherchent aussi aujourd’hui à insuffler un peu de ville dans les banlieues les plus modernes en y installant des « centres lifestyle » : des paradis pour piétons aux airs citadins, parfois entièrement neufs, avec rues étroites, petites devantures de magasins qui s’avancent sur le trottoir, habitations et bureaux. Les parkings sont le plus souvent dissimulés sous terre ou derrière de fausses façades d’immeubles.
Le Reston Town Center, l’ancêtre de tous les centres lifestyle, a été construit entre l’aéroport international de Dulles, en Virginie, et la ville de Washington. Depuis son inauguration, en 1990, c’est devenu le centre-ville des comtés de Fairfax et de Loudoun, un endroit pour les enfants (qui viennent y rencontrer le Père Noël) et les ados (qui y font du skateboard). Quant aux habitants de Reston, ils peuvent aller au cinéma ou au restaurant et rentrer chez eux à pied. Selon une étude réalisée par la Brookings Institution, les appartements, les bureaux et les espaces commerciaux situés à Reston se louent et se vendent environ 50 % plus cher que les traditionnels parcs de bureaux, centres commerciaux et maisons de banlieue. De même, le prix du mètre carré pour un logement à Belmar, le nouveau « centre-ville » de Lakewood, dans le Colorado, une banlieue habitée par la classe moyenne et située au sein de l’agglomération de Denver, excède de 60 % celui d’une maison individuelle dans les quartiers environnants.
Il est pourtant beaucoup plus complexe de cons­truire des centres lifestyle que des McMansions ou des centres commerciaux. Qui plus est, ces nouveaux centres aux faux airs de ville doivent rapidement atteindre une taille critique pour attirer les agences et les acheteurs. Au cours des années 1990, ils n’ont donc connu qu’une progression modeste. Mais les promoteurs immobiliers mettent aujourd’hui les bouchées doubles. Et, désormais, il ne se construit plus un seul centre commercial, ou presque : ce sont les centres lifestyle qui prolifèrent.
Dans la plupart des zones métropolitaines, seuls 5 % à 10 % des logements se situent dans des quartiers où l’on peut se débrouiller à pied. Or, selon une récente étude, un propriétaire sur trois environ préférerait résider dans de tels quartiers.
Les mutations démographiques en cours aux Etats-Unis porteront vraisemblablement un coup supplémentaire au charme vacillant des banlieues résidentielles où la voiture est reine. Quand les baby-boomers étaient petits, les familles avec enfants représentaient plus de la moitié des ménages américains. En l’an 2000, elles n’en constituaient plus que le tiers. Et, d’ici à 2025, ce chiffre sera vraisemblablement plus proche du quart. Aujourd’hui, les jeunes font moins d’enfants que les générations précédentes et ils les font plus tard. Quant aux baby-boomers, à présent que leur progéniture a quitté le nid familial, nombreux sont ceux qui affichent une nette préférence pour la ville. D’ici à 2025, les Etats-Unis compteront à peu près autant de foyers composés d’une seule personne que de familles avec enfants.
Comme la population totale des Etats-Unis augmente, le nombre de familles avec enfants continuera de progresser. Selon le Bureau de recensement, en 2025, le pays possédera quelque 4 millions de foyers avec enfants de plus qu’en l’an 2000. Or le nombre de maisons individuelles bâties depuis 2000 s’élève déjà à plus de 10 millions, la majorité d’entre elles se situant en banlieue.
Si les prix du carburant et du fioul domestique continuent à flamber, la vie dans les banlieues risque de ne pas rester bien longtemps avantageuse sur le plan économique. Au fur et à mesure que les Amé­ricains, en particulier les plus aisés, reprendront le chemin de la ville, les familles se rendront sans doute compte que les autres avantages de la banlieue – la proximité de bonnes écoles et la sécurité – s’érodent. Dans les villes, le niveau scolaire et la sécurité devraient s’améliorer à mesure que celles-ci deviendront plus cossues. En revanche, les conditions de vie dans les banlieues iront sans doute de mal en pis si les taxes, souvent étroitement liées au prix de l’immobilier et aux nouvelles constructions, reculent. Quantité de comtés situés à la lisière de l’agglomération de Washington, par exemple, prévoient des déficits budgétaires faramineux en 2008. Seule la ville de Washington devrait afficher un budget fortement excédentaire. N’oublions pas qu’il y a quinze ans la situation était inverse.
Que va-t-il advenir des ribambelles de maisons ringardes plantées au milieu d’un vaste terrain ? Les impasses résidentielles vont-elles être reconverties en fausses rues principales et les McMansions démolies pour laisser place à des bois ou à des parcs ? Pro­ba­blement pas. L’histoire des villes américaines des années 1950 aux années 1980 laisse plutôt penser que ces maisons seront revendues à des familles modestes pour une bouchée de pain, et, selon toute probabilité, qu’elles finiront par être découpées en appartements.
L’avenir ne s’annonce donc pas rose pour les banlieues. Les centres-villes en déclin à partir des an­nées 1960 se composaient généralement de rangées de maisons construites au tournant du siècle, faciles à entretenir et suffisamment robustes pour supporter d’être morcelées en appartements. En comparaison, les maisons que l’on a récemment vues proliférer dans les banlieues (y compris les McMansions) sont de piètre qualité. Les sols en contreplaqué dissimulés sous des placages en bois ou des moquettes se disloquent et se déforment à mesure que la colle sèche et les toits en bardeaux d’asphalte doivent être remplacés, tous les dix ans.
Comme l’ont fait auparavant les habitants des villes, les propriétaires de logements en banlieue tenteront sans doute de freiner la division des maisons en logements locatifs afin d’éviter l’arrivée d’une population pauvre. Ils y parviendront peut-être, pour un temps du moins. A terme, ils devront bien trouver quelqu’un à qui vendre leur bien, et les acquéreurs potentiels ne seront pas légion. Progressivement, les offres des nouveaux candidats à la propriété deviendront plus faciles à accepter et les réticences perdront de leur force.

Que va-t-il advenir des ribambelles de maisons ringardes ?

Bien entendu, toutes les banlieues ne sont pas vouées à ce tragique destin. Les zones aisées situées à proximité des centres-villes seront probablement épargnées. Certains quartiers purement résidentiels mais à proximité d’un cœur urbain prospère et adapté aux piétons verront même leur valeur croître.
En revanche, les quartiers périphériques les plus éloignés des villes et mal desservis par les transports publics ont déjà entamé un déclin qui semble inexorable. Expulsée des centres-villes de plus en plus cossus, une population à faibles revenus s’y installe, tandis que les habitants de longue date les délaissent, à la recherche de davantage d’espace et d’horizons plus sympathiques.
En d’autres termes, les pires maux s’abattront probablement sur certaines zones du pays les plus récemment construites, et pas seulement sur les zones habitées par les emprunteurs à risques qui ont contracté les fameux subprimes. Nombre de ces zones deviendront des foyers de pauvreté, de crime et de problèmes sociaux divers.
Mais ce triste diagnostic ne doit pas nous faire oublier le contexte d’ensemble : la transformation en cours, qui valorise la vie en ville et la marche, est une saine mutation, au sens propre du terme. Nul doute que la santé des Américains en bénéficiera et que l’obésité reculera. Nul doute également que les retombées sur l’environnement seront positives. Pour nous en convaincre, rappelons-nous que, si la ville de New York était un Etat, ce serait le champion de tous les Etats américains en termes d’efficacité énergétique : non seulement la plupart des habitants de Manhattan se déplacent à pied et empruntent les transports en commun, mais, sans même en avoir l’intention, ils font profiter leurs voisins du chauffage de leur appartement.
Reste que la mutation en cours, comme celle qui l’a précédée, laissera derrière elle quelques zones sinistrées. Il y a vingt-cinq ans, le film Escape from New York était parfaitement dans l’air du temps. D’ici deux ou trois décennies, on tremblera peut-être en regardant Escape from the Suburban Fringe [S’évader de la banlieue].

Courrier International

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